Пузырь, которому не дали надуться

В Израиле были все условия для его возникновения, но "пузыря недвижимости" у нас так и нет. И вот почему...

Начну с хороших новостей. Судя по всему, пузыря на израильском рынке недвижимости нет. И уже точно не будет. Понятно, что эту новость хорошей для всех не назовешь, ведь есть немало людей, которые бережно лелеют надежду на то, что в один прекрасный день пузырь лопнет и они смогут — победно глядя на тех, кто не дождался и сломался — купить квартиру процентов на 20 дешевле.

Извините, в общем. Лучше записаться в проект «Цена для новосела» под номером 94.601 (именно столько людей уже ждут участия в лотерее), потому что там хотя бы есть шанс когда-то купить квартиру со скидкой. Пузырь не лопнет, потому что он не надулся. Не дали ему надуться – и хорошо, что не дали.

Фактически, в Израиле были все условия для его возникновения: стабильная экономическая ситуация на фоне мирового кризиса; низкая безработица и рост минимальной заработной платы; нулевая учетная ставка и, как результат, очень дешевая ипотека; достаточно высокая доходность инвестиций в недвижимость по сравнению с инвестициями в финансовые рынки.

В результате цены на недвижимость резко пошли вверх после 2007 года, что и стало причиной появления заголовков о намечающемся пузыре на рынке недвижимости. Но, как я уже отметил, этого не произошло, потому что вышеперечисленные условия являются необходимыми для возникновения пузыря, но недостаточными. Необходимы еще рост инвестиций в строительство, высокий уровень спекуляций, и неразборчивость банков в выдаче ипотеки. А вот этого у нас и не было.

Photo by Lior Mizrahi/Flash90

Что касается инвестиций в строительство, то именно их отсутствие и стало одной из причин роста цен — слишком мало строили, особенно в районах спроса, не развивая при этом периферию. Спекуляциями у нас тоже никто не занимался: были инвесторы, причем на долгий срок, но не спекулянты. Латвийской модели «таксист — пять квартир» в Израиле не было. Что такое «таксист — пять квартир»? Обычная финансовая пирамида, которая опирается на дешевую ипотеку и желание банков выдать ее как можно больше. Закладываешь свою квартиру, добираешь ипотеки, покупаешь вторую. Через несколько месяцев, когда обе квартиры подорожали, перезакладываешь их и покупаешь третью и так далее. Пока цены растут и есть кредитование — ты таксист с пятью квартирами. Но когда в один день все вдруг рушится…

О неразборчивости израильских банков в выдаче ипотеки говорить вообще не приходится, Банк Израиля каленым железом выжег всякую надежду на доступную ипотеку. В США, накануне кризиса 2008 года, банки и компании по выдаче ипотеки практиковали так называемые «ниндзя-займы» (NINJA loans) — no income, no job and assets — ни доходов, ни работы, ни имущества, или «заем лжеца» (Liar loans) —покупатель недвижимости мог легко исказить информацию о работе и доходах. В Израиле ничего подобного даже и близко не происходило, условия выдачи ипотеки постоянно ужесточались вместе с ростом цен, и сегодня банки могут спать спокойно даже при разговорах о возможном падении цен. Депутаты Кнессета пытались продавить пути для возникновения пузыря, к примеру 90% ипотеки для всех, но никто им не дал.

Конечно, квартиры сегодня стоят дорого, но их цена является результатом встречи спроса и предложения. Естественно, что увеличение предложения, параллельно с ростом стоимости ипотеки, остудят рынок и, возможно, станут причиной некой коррекции цен, но это здоровый долгосрочный процесс, ничем не напоминающий “лопание”  пресловутого пузыря. Обвал цен может произойти либо при выбросе на рынок огромного количества дешевого жилья, чего не предвидится, как минимум, в ближайшие годы, либо при тяжелом экономическом кризисе, когда владельцы жилья, потеряв работу, не смогут выплачивать ипотеку. Подобный сценарий также не стоит на повестке дня, и хорошо, что так…