Ваши права

Что такое "пинуй-бинуй" и с чем его едят

Фото: tmesis

Фото: tmesis

Что такое «пинуй-бинуй»? Это проекты по расселению и застройке: 

«Расселение и застройка» – это один из принятых на сегодняшний день в Израиле методов реконструкции жилищного фонда. Термин «реконструкция жилищного фонда» относится к инициированным изменениям на застроенной городской территории. Цель – комплексный ремонт и благоустройство старых районов. Проекты предусматривают ремонт существующих и достройку новых квартир на базе ветхого жилищного фонда, возведение пристроек к жилым зданиям и новое строительство. Помимо этого, проводятся работы по благоустройству застроенных территорий – ремонт инфраструктур и реконструкция общественных зданий и площадок.

В рамках проектов по расселению и застройке «пинуй-бинуй» сносится ветхое жилье, а на его месте возводятся новые здания. Получение разрешения на застройку многоэтажных жилых домов позволяет существенно увеличить количество квартир на данной территории. Как правило, владельцы квартир снесенного здания получают новую квартиру в новом доме. Помимо них в новостройку вселяются и новые жильцы.

Такие проекты по существующим законом может инициировать как государство, так и частные инвесторы.

Схема «Застройка-расселение-застройка» – «бинуй-пинуй-бинуй»

 Данная схема была недавно рекомендована Министерством строительства Израиля. Цель – улучшить сотрудничество жильцов и инвесторов. Согласно этой инициативе переговоры с жильцами, чьи дома пойдут под снос, берет на себя государство, действуя через государственные организации, ответственные за распределение социального жилья, такие как «Амидар» и др. В районах и кварталах, нуждающихся в проведении работ по благоустройству территории и ремонте, при сотрудничестве с муниципалитетами определяются свободные для застройки территории. Министерство строительства либо Земельное управление Израиля публикуют тендер на застройку данных участков.

В отличие от стандартных тендеров, в данном случае инвестор обязуется выделить 50% квартир проекта Министерству строительства для приобретения министерством недвижимости по фиксированной цене. Министерство строительства обращается к жильцам старого жилищного фонда. Главное условие – согласие на участие в проекте всех жильцов многоквартирного дома. Эти жильцы переедут в новый дом, как только тот будет отстроен, затем освободившийся старый дом будет снесен, и Министерство строительства сможет опубликовать новый тендер на застройку свободного участка на тех же условиях, и так далее.

Проект «Тама 38» – снос и застройка  

В рамках проекта «Тама 38» проводятся работы по укреплению старых зданий на случай землетрясения, при этом подрядчикам предоставляются права на достройку для привлечения их к таким проектам (иначе они экономически невыгодны). В рамках данных проектов выдаются также разрешения на снос старых зданий и возведение на их месте новых. Новое здание возводится в соответствии с правами на застройку, оговоренными в генеральном плане застройки в отношении данного участка. Это позволяет увеличивать жилую площадь квартир на 25 кв. м. на каждую квартиру, и достраивать этажи.

Преимущества проектов по расселению и застройке:  достойное возмещение за старую квартиру, новая соответствующая современным стандартам квартира без вложения своего капитала.

  1. Достойное возмещение за старую квартиру: владельцы квартир жилого дома, предназначенного под снос, получают квартиру в новом здании. Оценочная норма гласит, что новая квартира в принципе должна быть больше старой и включать в себя дополнительную комнату, защитную комнату («мамад») и балкон либо соответствующую площадь (стандарт – 25 кв. м.), а также стандартную стоянку.
  1. Стоимость новых квартир выше стоимости старых, а это значит, что жильцы старого фонда получают новый объект недвижимости, ценой выше предыдущего, не вкладывая собственных средств.
  1. Застройка и расселение – в отдельных случаях возможно ведение проекта по принципу «застройка и расселение», то есть сначала возводится новое здание на свободном участке, и лишь затем переселяют жильцов старого дома и сносят его. Такая схема позволяет переселить жильцов из старой квартиры непосредственно на новую жилплощадь в новом доме, и им не приходится жить на съемной квартире до завершения строительства.

Но есть и минусы. Проекты расселения и застройки влекут за собой социальные изменения, которые, с одной стороны, способны положительно повлиять на ситуацию, а с другой стороны, могут оказаться проблематичными в некоторых аспектах:

  • Многие жильцы не поставлены в известность о высоких затратах на проживание в высотных домах. Чем выше здание, тем выше сборы за жилищно-коммунальные услуги. Высотные дома (выше 9 этажей) оснащены сложными технологическими системами, чье содержание дорого обходится жильцам. Помимо того, в высотных домах предусмотрена большая площадь общих нежилых помещений, требующая уборки и содержания. Нередко взносы в комитет жильцов в таких высотных домах достигают 500 шекелей в месяц и выше на квартиру.
  • Муниципальный налог («арнона«) на новую недвижимость, как правило, существенно выше налога на старые квартиры. Кроме того, так как налогом облагается жилая площадь, владельцы новых увеличенных на комнату и более квартир, будут вынуждены платить в муниципальную казну суммы, намного выше прежних.
  • Известная проблема многоэтажных домов – сложности, связанные с организационными вопросами. В таких домах проживают десятки семей, что осложняет сбор взносов на жилищно-коммунальные услуги. В таких случаях возможны два варианта развития событий: жильцы, которые не в состоянии выплачивать высокие взносы, вынуждены продавать либо сдавать свои квартиры и уезжать из своего района; бывает и так, что жильцы отказываются платить взносы в комитет, и дом постепенно приходит в упадок.
  • Снос старого жилищного фонда и отъезд жителей влечет за собой разрушение местной общинной структуры. Соседские отношения порой играют важную роль в жизни жильцов. Такое «рассеяние» может нанести общине непоправимый вред.
  • Двойной переезд. Если нет возможности реализовать проект по схеме «застройка-расселение-застройка», позволяющей участникам переселиться непосредственно в новую отстроенную квартиру, жильцам домов, предназначенных под снос, приходится переезжать на период строительства на съемную квартиру. Это значит, что они будут вынуждены переезжать дважды.
  • Неизвестность. Жители, которым предстоит пережить кардинальные изменения, связанные с жильем, включающие в себя снос старого дома и переезд в новую квартиру (а часто и дополнительный переезд на временную съемную квартиру), жалуются на дискомфорт из-за ощущения неизвестности, их мучают беспокойство и опасения.
  • Недостаточная защита интересов жильцов, не являющихся владельцами квартир. Жильцы, не являющиеся владельцами недвижимости, не обладают правом голоса, даже если они проживают в доме долгие годы. Например, может оказаться, что лица, которым было предоставлено социальное жилье в старом доме, не смогут вселиться в новый дом, по решению компании, предоставляющей социальное жилье. Компания вправе обязать их переехать в квартиру площадью меньше старой. Квартиросъемщикам, арендующим жилье на свободном рынке, новая квартира может оказаться не по карману.

 

Фото: Alvaro Vega

Фото: Alvaro Vega

Советы жильцам:

Активный интерес к проекту на самых ранних этапах его планирования позволит повлиять на конечный результат. Мы рекомендуем жильцам ознакомиться с планами застройки и внимательно изучить их. На ранних этапах планирования владельцы квартир могут вносить предложения и коррективы в проект. Каждый владелец недвижимости вправе обратиться в отдел городского планирования при горсовете или местном совете, чтобы узнать о существовании начального плана расселения и застройки по месту жительства.

В случае несогласия владельцев квартир с представленным им планом застройки и отказа со стороны планировщика либо инвестора внести изменения в план, владельцы вправе предпринять ряд шагов по приостановке разработки плана проекта. Возможные рычаги воздействия: обращение в местные СМИ, к членам городского или местного совета, продвигающего проект, либо обращение в Областную комиссию по землепользованию и застройке – орган, утверждающий подобные проекты.

Общественное несогласие. Общественность вправе выразить свое несогласие с проведением проекта по расселению и застройке, как и с любым иным проектом. Распоряжение о реализации проекта публикуется на досках объявлений в кварталах и газетах, объявления также должны быть расклеены близ домов-участников проекта. Любой гражданин вправе опротестовать реализацию проекта в течение 60 дней со дня публикации распоряжения, если не постановлено иначе. Протест следует подавать в письменном виде в Областную комиссию, с подписями граждан, протестующих против реализации проекта, в сопровождении заявления адвоката, подтверждающего личности подписавшихся. Копия протеста подается в местную комиссию по землепользованию и застройке.

*»Бимком»: организация по обеспечению равноправия при планировании и строительстве

Обсудить на Facebook
@relevantinfo
Читатели, которым понравилась эта статья, прочли также...
Закрыть X
Content, for shortcut key, press ALT + zFooter, for shortcut key, press ALT + x