Галеры и якоря

фото – Г.Франковича

Андрей Харазов

По статистике, в собственных квартирах у нас проживают две трети населения. Остальные ютятся на съёме или у родственников. Это значит, что жилищный вопрос актуален для каждого третьего. Треть населения, стеснённая жилищным кризисом, это достаточно много, чтобы устроить социальную бучу. И вместе с тем слишком мало, чтобы заставить государство перейти от слов к делу. Ибо рядом с этой третью всегда присутствуют остальные две, которым понижение цен на жильё невыгодно. А многим из них оно нанесёт прямой ущерб, так как в жильё вложены деньги с целью оборота.

Люди, считающие, что жилищный вопрос в Израиле регулируется спросом и предложением, это люди наивные, имеющие глупость верить в то, что в Израиле правит бал рыночная экономика. В начале девяностых это было ещё позволительно. Мы только что приехали из СССР и насквозь социалистический Израиль казался нам образцом капитализма. Высокие цены на жильё представлялись явлением временным, обусловленным прибытием огромного числа советских беженцев. Многие помнят логические выкладки журналиста газеты «Время» Антона Носика, считавшего, что покупать жильё и впрягаться в ипотечное ярмо нет смысла. С точки зрения обычной логики и элементарных законов рынка эти выкладки были правильными и убедительными.

В то время новая квартира в Ашдоде стоила порядка 130 тысяч шекелей, однако и зарплаты были соответствующие – две тысячи считались весьма приличным окладом, особенно по «олимовским» меркам. Средняя зарплата составляла 2200 шек. – аккурат вчетверо меньше нынешней. Тем не менее, новую квартиру можно было купить за 60 средних зарплат, а не за 130, как сейчас. Однако новым репатриантам и этот расход был не под силу. Они ждали, что вот-вот, ещё немного, и спрос отрегулирует предложение, жильё подешевеет, тогда можно будет и купить.

Наивность наша объясняется тем, что новому репатрианту ни в Сохнуте, ни в голландском посольстве в Москве никто не объяснял одну простую вещь – жильё в Израиле не дешевеет ни при каких условиях. Потому что оно, согласно государственной концепции, служит «экономическим якорем». Такие «якоря» есть во всех странах с хорошо развитой социальной системой. При отсутствии возможностей поработить человека юридически государство вынуждено искать обходные пути. Самый естественный из этих путей – заточить семейные траты так, чтобы у основной массы населения не оставалось излишков, и она была вынуждена регулярно зарабатывать деньги. Это можно сделать с помощью подоходного налога, НДС, цен на продукты питания, налогов на бизнес и пр. Так или иначе, все нити к сравнительно честному отъёму заработанных денег у населения находятся в руках минфина, и он решает, какую из них стоит натянуть в данный конкретный момент, а какую ослабить. Однако результат от этого не меняется – по совокупности налоговых мер основная часть нашего заработка на протяжении месяца утекает в государственную казну.

В Израиле, стране с большим притоком новых жителей и высокой рождаемостью, самым естественным «якорем» является жильё. И чем труднее за него расплатиться простому человеку, тем выгодней для государства. Посудите сами. Чем больше стоит квартира и чем дольше растянуты выплаты по ипотеке, тем дольше вынужден человек работать за высокую зарплату. И сначала у него из зарплаты вычитают все налоги, а уж потом он платит взнос по ипотеке. Если он будет получать безналоговый минимум, ему не хватит денег на ссуду. Человек с машкантой не может зарабатывать пять тысяч в месяц. Он обязан получать тысяч восемь-девять, чтобы расплачиваться с банком и при этом ещё как-то жить. А с такой зарплаты государству гарантированно идут налоги. Не говоря уже о том, что добрую половину в стоимости квартиры составляет цена за землю, которую строительная фирма заплатила государству. То есть, изрядная часть ипотеки – это по сути земельный налог, который мы платим государству десятки лет. А если дать людям доступное жильё, они могут позволить себе работать за минимум, а то и, упаси господь, на полставки. Тогда для успешного сбора налогов придётся изобретать другие экономические якоря. Однако при этом людей надо как-то поощрять, иначе в покупке жилья не будет смысла.

 И тут появляется вторая часть «квартирной концепции», которую с молоком матери впитывают коренные израильтяне. Жильё не дешевеет. Покупая квартиру за 500 тысяч шекелей, ты знаешь, что расплачиваться за неё придётся долгим и упорным трудом, но не будет ситуации, при которой ты окажешься большим лохом, чем человек, выждавший ещё пару лет и купивший такую же квартиру за 300 тысяч. Не будет ситуации, при которой ты будешь платить за свою квартиру двадцать лет по три тысячи в месяц, а кто-то, купивший её позже – пятнадцать лет по две тысячи. Мало того, жильё дорожает быстрее, чем всё остальное, поэтому за него выгодно платить деньгами. Эта концепция жилья как капитала, твердейшей и надёжнейшей валюты, абсолютно естественная для израильтянина, не слишком понятна бывшему советскому человеку, которого мало интересуют побочные экономические свойства жилья. Ему нужна крыша над головой, он не хочет заниматься расчётами и осознавать собственную экономическую выгоду от двадцатилетнего рабства. Многим до сих пор кажется, что жильё вот-вот подешевеет, потому что «так дальше невозможно» и «у людей уже нет денег».

Это правда. Государство в своём стремлении связать как можно больше людей ипотечными узами довело ситуацию до нового психологического и экономического барьера. До такого, при котором новое жильё покупают в основном люди, имеющие на продажу старое, либо те, кто получает большую сумму денег, которую может вложить в покупку квартиры. Это и создаёт иллюзию, что «так больше невозможно». Отнюдь. Возможно, и ещё как. Новые квартиры по запредельным ценам покупают люди, переезжающие из старых, а их старые развалюхи по ценам новых покупает тот самый бесквартирный народ, который кое-как со скрипом может позволить себе ипотеку в 700 тысяч шекелей, растянутую на 25 лет с начальным месячным возвратом в 3500. Они, как и прежде, рассчитывают на то, что жильё не дешевеет, и лет через десять, частично рассчитавшись за свою развалюху, они её продадут, и за тот же месячный возврат переедут в новую квартиру. Жилищная цепочка растянулась, но отнюдь не порвалась.

Государство тоже не собирается отказываться от концепции «жилищного якоря» и слезать с высокой пальмы, на которую оно забралось, затягивая квартирную удавку на шее трудового населения. Напротив, оно от пряников переходит к кнуту. Поскольку новое жильё покупает всё меньше инвесторов, оно решило обложить налогом и тех, кто продаёт старое жильё, чтобы переехать в новое – иначе налоги не с кого будет собирать. Оно повышает НДС – в том числе чтобы подстегнуть покупку новых квартир в преддверии повышения. Вопреки всем уверениям государственных деятелей за последние четыре года, цены на жильё с марта 2012 по март 2013 подскочили на 9%, в три раза опередив инфляцию.

Что будет с жильём дальше? Ответа на этот вопрос не знает ни один эксперт и ни один политик. Если квартиры подешевеют, это будет сильнейшим ударом по тем, кто вложил в него деньги. А также по тем, кто купил жильё ради проживания в последние пять лет. Поскольку им предстоит расплачиваться десятки лет лет большей частью своей зарплаты за квартиру, которую другие будут покупать намного дешевле. Ибо они понадеялись на то, что жильё не дешевеет. Они не смогут даже продать подешевевшую халупу, чтобы частично возместить потраченные деньги и забыть об убытке – ссуда не даст. Они будут долгие годы платить деньги банку ни за что, за обесценившийся капитал. А если они не смогут платить, банк не сумеет возместить невыплаченный кредит, продав квартиру. Пострадают деньги вкладчиков. Именно поэтому жильё при нынешней государственной концепции дешеветь не должно.

Однако если жильё не подешевеет, это чревато сильными социальными и политическими потрясениями – новое поколение израильтян уже принципиально не хочет воспринимать концепцию жилья как капитала, тем более, что этот капитал стал чересчур накладен. Государство сейчас находится в тупике, выбраться из которого будет крайне трудно. С одной стороны, оно не может создавать демпинг. С другой – при нынешних ценах «рабов машканты» становится всё меньше, и уже сейчас приходится изобретать другие «якоря».

Тем, кто успел купить жильё до нынешних потрясений, крупно повезло. Тем, кто купил его во время этих потрясений, повезло меньше – обвал цен нельзя исключать, и он поставит их в очень тяжёлую ситуацию. Оптимальным вариантом для всех был бы следующий – цены на жильё стоят на месте, а зарплаты постепенно их догоняют. Это был бы приемлемый выход и для владельцев жилья и для «бездомных». Вот только столь сильный рост зарплат в ближайшие годы вряд ли возможен.

Тем не менее, ситуация взрывоопасная. Это не состояние покоя, а сжатая энергия пружины, которая ищет выхода. Со временем она пробьёт одну из стен. Какую – вот в чём вопрос.