Экономика

Кризис недвижимости в цифрах и фактах

Тамара Стороженко

В отличии от жилищного кризиса, неожиданно возникшего в 1991 г., кризис 2011 года выстроен шаг за шагом и был вполне предсказуем и прогнозируем. Фон, на котором создалась кризисная ситуация, уходит корнями в правительственную политику на жилищном и ипотечном рынках. С начала нового тысячелетия Израиль не имеет чёткой жилищной политики. Предполагается, что в последнее десятилетие решение квартирного вопроса зависит от рыночных сил и тенденций свободного рынка-«спрос-предложение». Эта «рабочая гипотеза» находится в противоречии с высоким уровнем участия израильского правительства в рынке жилья в первые десятилетия государственности.

Ирония ситуации, её абсурдность и нелепость состоит в том, что вплоть до начала 90-х годов правительственное вмешательство в рынок жилья носило позитивный характер и было направлено исключительно на помощь репатриантам и гражданам страны в решении жилищной проблемы. Поскольку жилье является необходимым условием для интеграции в жизнь общества, а его наличие серьёзно сокращает неравенство между различными группами населения, государство с первых дней своего существования считало приоритетной задачей строительство жилья. 

С начала 90-х государственное вмешательство стало носить какой-то целенаправленно-негативный характер и привело  к перегибам в динамике жилищного строительства и рынка жилья в целом, которые вылились в серьёзный дефицит жилья, несоизмеримые цены на приобретение и аренду, в огромный разрыв в благосостоянии граждан, лишило малообеспеченные слои населения какой-либо реальной возможности на достойный уровень жизни, не унижающий человеческое достоинство, уничтожило институт социального жилья и лишило молодое поколение страны перспектив на будущее, а жизни сотен тысяч людей среднего возврата заложило банкам на долгие десятилетия. Так что же это? Политика государства, которая поощряет право собственности на жилье в Израиле и с начала девяностых годов руководствуется исключительно механизмами и рычагами свободного рынка или «дикий капитализм» под эгидой государственного вмешательства?

Кризис недвижимости в цифрах

1)Объём готового строительства жилья составляет около 30 тысяч квартир в год, а ежегодный прирост населения в Израиле составляет около 40 тысяч человек в год. За последние десятилетия накопился дефицит жилья в количестве от 80 до 100 тыс. единиц. Бесконечное число бюрократических процедур сопровождает весь процесс строительства : 4-5 лет проходит от момента планирования и проектирования до момента ввода готового жилья.

2) Около трети готового жилья, начиная с 2007 года, было приобретено в качестве инвестиций во вторую квартиру и не облагалось дополнительным налогом.

3)Ежегодно, особенно начиная с 2007 года, большое количество нового жилья скупается нерезидентами (т.е. гражданами других государств). Это жильё пустует круглый год, и заполняется только в течении короткого периода во время отпусков. Это послужило созданию нового явления и тенденции -«районы призраки». Это явление особенно заметно в Иерусалиме, в котором по оценке муниципалитета насчитывается около 9000 пустующих квартир. К тому же владельцы этого жилья освобождены от уплаты муниципального налога — арноны.

4) Начиная с 2008 года предпочтение было отдано крупногабаритному строительству, средний размер квартиры составил 182 квадратных метров. Часть вины в этом лежит на муниципальных властях, которые не одобряют строительство небольших квартир в пределах своих границ. Отсутствие дешевого малогабаритного строительства позволяет муниципалитетам не впускать малоимущих граждан в границы вверенных им городов. Негласный запрет на строительство малогабаритных квартир, — это, с точки зрения муниципалитетов, простейший способ избежать появления в этих городах «нежелательных»,  т.е. слабых слоёв населения.

5) Индекс арендной платы вырос с января 2008 года по апрель 2011 года на 29% в номинальном выражении и на 14% в реальном выражении. В новых и обновленных договорах на аренду, после апреля 2011года индекс вырос еще больше: примерно на 40% в номинальном выражении и на 24% реальном исчислении.

6) Количество домовладельцев снизилось с 73% в 1995 г. до 66% в 2010 г. Это говорит о том, что жильё стало приобрести сложней. При этом граждане Израиля взяли ипотечных ссуд на сумму в 274 миллиарда шекелей. А общая сумма всех ссуд достигла отметки в 383 миллиарда шекелей. 24% из них считаются рискованными. В группе риска находятся семьи, ежемесячные выплаты которых по ипотечным ссудам составляют более 30% совокупного дохода. Часть из них, примерно 10-12%, выплачивают ежемесячно от 50% и выше.

7) Более 50% молодых семей, не имея возможности приобрести недвижимость, вынуждены снимать жилье, по крайней мере, в первые годы совместной жизни. Для приобретения квартиры в не самых дорогих районах страны молодым парам требуются 156 зарплат, что на 74% больше, чем в 2004-м.

8) Субсидирование ипотечных кредитов и грантов, предоставляемых государством для имеющих льготы, было в 90-х годах ключевым элементом рынка жилья, но в 2011 г. это превратилось из правила в исключение. В 1996 году было субсидировано около 55 — тысяч ипотечных кредитов, в 2000 г. — примерно 38 500 ипотечных кредитов, а в 2010 году всего только 3355 ипотечных кредитов.

9) Бюджет министерства строительства был сокращен более чем вдвое в течение последнего десятилетия. Так в 1999 г. бюджет Министерства составлял около 4,5% государственного бюджета, но, начиная с 2008 году он сократился до двух процентов от общего бюджета. Основное снижение произошло за счёт понижения помощи для малоимущих граждан.

10) Цена на готовое жильё зависит от цены на землю и от уровня налогов. Более 50% цены на новое жильё составляет стоимость земли и налоги. Земля при этом составляет около трети от стоимости покупки квартиры и налоги почти 25% от покупной цены. Правительство не может рассчитывать на строительство дешевых квартир при таком подходе. К тому же в этом году правительство Нетаньягу-Либермана-Ишая пошло на беспрецедентный шаг: на последних земельных аукционах оно потребовало от оценщиков определить начальную стоимость тендера на землю по полной «рыночной» цене — даже при строительства жилья для имеющих право на льготы. Именно по этой причине были сорваны тендеры на строительство социального жилья, обещанного правительством по итогам комиссии Трахтенберга. Ранее первоначальные цены на землю для строительства льготного жилья определялись ниже рыночных на 50%.

11) Государство является крупнейшим бенефициаром от продажи жилья. Общая сумма налогов от продажи недвижимости только со стороны бизнес-подрядчиков составляет 11,5 млрд. шек. в год. По данным ежегодного исследования, проведенного аудиторской фирмы BDO Зив Хафт, реальные налоговые доходы государства в сфере недвижимости в 2010 году составили 6,9 млрд. шек., увеличившись на 33% по сравнению с 2009 г. Но при этом Израиль является единственной страной, в которой нет налога на имущество в виде налога на роскошную недвижимость. К примеру, в США он составляет 1-2% ежегодно от стоимости апартаментов.

12) Доходы государства от продажи земельных участков выросли с 4,2 млрд. шек. в 2008 году до 5,1 млрд. шек. в 2009 году, достигнув в 2010 году рекордного максимума 6,8 млрд. шек.

13) С 2007 по 2011 года цены на жильё увеличились на 38,5% по отношению к средней заработной плате и достигли самого высокого соотношения с 1998 года.

14) Начиная с 1998 года планомерно был разрушен рынок социального жилья. Более половины государственного жилищного фонда было продано, а строительство не возобновлено. Деньги, вырученные от продажи жилья, ушли на нецелевые нужды.

15) Одновременно правительством Нетаньягу еще в конце 1997 г. были ужесточены права людей, проживающих в квартирах государственных компаний. Увеличение платы за проживание практически до стоимости аренды на свободном рынке и лишение права наследования квартир выбросило на коммерческий рынок жилья десятки тысяч семей.

16) По данным на 2007 год количество людей, получающих помощь на съём жилья составляла 138 844 человек, для сравнения в 2001 году их численность составляла — 195 053 человек. Все получатели помощи на съём жилья являются по закону имеющими право на социальное жильё. Но сокращение численности нуждающихся произошло не за счёт строительства и предоставления жилья нуждающимся, а в основном из-за ужесточения критериев на получение госпомощи в 2003-2004 г.г. В этот же период были изменены критерии на получение социального жилья, поэтому многие тысячи льготников потеряли не только помощь на аренду жилья, но и право на государственное жильё.

17) Из-за острой нехватки государственного жилья, одной из важнейших причин которой стало решение правительства Нетаньягу в 1996 г. о полном прекращении строительства социального жилья, в середине 1997 года стартовала программа «Микбацей диюр». Этот проект был не только грандиозной аферой, спустившей «на ветер» миллиарды бюджетных средств (при этом заведомо не решал проблему социального жилья для многих десятков тысяч пожилых репатриантов), но впоследствии сыграл очень негативную роль в уровне цен на аренду жилья и в судьбах самих престарелых участников проекта, рискующих сегодня оказаться на улице.

18) Полная непрозрачность сведений в вопросах жилья, наличие двух очередей не даёт возможность определить точное количество людей, нуждающихся в социальном жилье. В 2008 г. в министерстве абсорбции числилось на очереди 70 000 домохозяйств. В министерстве строительства в очереди числится 2441 семья. По последней проверке госконтролёра выявлено 732 пустующие государственные квартиры, больше половины из которых находятся в техническом состоянии не пригодном для жизни.

19) Израиль является чуть ли не единственной страной в мире, где существует нерегулируемый рынок аренды жилья (даже в США правительство вмешивается в рынок жилья — целью этого вмешательства является исключительно поддержание и обеспечение жильём малообеспеченных слоев населения, защита малоимущих от свободного рынка). Закон, регулирующий отношения арендаторов и рантье, «Закон о защищённой аренде» от 1972 г., был изменён в начале 2000-х годов и оставил слабые слои населения без адекватной денежной компенсации при отсутствии жилья. Она сократилась с 90,7% в 1996 году до 77,2% в 2006 г.

Это далеко не полный перечень цифр и фактов печальной действительности на рынке недвижимости. Но ясно то, что ответственность за сложившуюся ситуацию целиком и полностью лежит на правительствах Израиля, которые долгие годы игнорируют право граждан на крышу над головой, избегая чёткого законодательства и чёткой государственной политики в вопросах жилья. Государство превратилось в жестокого ростовщика и спекулянта первейшей потребностью граждан, прикрывая истинные мотивы своих действий ссылками на  рыночную экономику. Ситуация на рынке жилья — это мина замедленного действия. Постоянный рост цен во всех отраслях жизни, усугублённый дороговизной жилья, неизбежно приведёт к социальному взрыву. И это только вопрос времени.

Вспоминается окончание старого еврейского анекдота,в котором хозяин засидевшемся гостям говорит: «Вы уже уходите, слава Богу, или остаётесь , не дай Бог?» Этот же вопрос хочется задать нашему доблестному правительству. Оно уже уходит, освободив рынок недвижимости от своих спекуляций? Или оно (правительство) остаётся, не дай Бог, чтобы продолжить свою разрушительную политику? Решение же в этом вопросе, я думаю, должно оставаться всё-таки за нами – гражданами и избирателями.

 

Обсудить на Facebook
@relevantinfo
Читатели, которым понравилась эта статья, прочли также...
  • Эти краны не перестанут падать 

    Башенный кран рухнул в Рамат-Гане на том самом строительном объекте, где неделей раньше пострадал рабочий, упав с высоты. Впрочем, тогда это не привело к закрытию объекта, на котором нарушались правила техники безопасности. Вскоре на другой стройке, и тоже в Рамат-Гане, обрушились строительные леса. Аварии на стройках стали поистине бичом государства. И пока чиновники отделываются недействующими инструкциями, депутаты лишь «демонстрируют озабоченность», а подрядчики в целях экономии заставляют работать «на износ» и людей, и оборудование, нам не стоит надеяться, что краны перестанут падать.

    Экономика
  • Пятилетка для бедуинов

    Невозможно осуществлять программу равенства, не включая в неё 50 тысяч жителей непризнанных государством деревень. Это наиболее дискриминируемое население остаётся за скобками программы. Руководство бедуинов не понимает, как можно добиваться равенства, игнорируя четверть бедуинской общины. Бедуины остро нуждаются в капиталовложениях и развитии инфраструктур. Но руководство общины не может принять поэтапный план, предусматривающий разрушение непризнанных деревень.

    Экономика
  • Засуха стала сюрпризом

    Для большинства населения страны вновь свалившаяся на Израиль засуха стала полной неожиданностью: в последние годы мы не раз слышали победные реляции о том, что государство Израиль, построив в 2010 году мощные опреснительные установки, радикально решило проблему с водой. Пусть тарифы на воду резко выросли, а жители центральных и южных районов Израиля начали пить опресненную воду, лишенную жизненно важных солей магния, — зато мы резко сократили забор воды из Кинерета и спасли озеро от высыхания... Но всего через семь лет после «решения водной проблемы» мы оказались на пороге новой катастрофы.

    Экономика
Закрыть X
Content, for shortcut key, press ALT + zFooter, for shortcut key, press ALT + x